Hyresrätt eller bostadsrätt?

Ens första bostadsköp är bland de största beslut man tar. Det är stora summor pengar man ska lägga ut, och för majoriteten av oss är det första gången man behöver ta ett större lån (bortsett från ev CSN, men bostadsköpet är av en helt annan kaliber). Speciellt om man bor i en större stad i Sverige så är det väldigt stora summor pengar som kommer behöva läggas ut.

Generellt sett kan man säga för likvärdiga lägenheter att en hyresrätt har en högre hyra, medan en bostadsrätt ger dig en lägre hyra, men en stor insats i form av pengar behöver läggas ut, som i de flesta fall behöver finansieras med lån.

Låt oss säga att du köper en bostadsrätt. Bortsett från driften av lägenheten (el, internet mm beroende på vad som ingår i hyran) så är det tre utgiftsposter som kommer behöva betalas varje månad:

- Hyra

- Ränta på lån

- Amortering av lån

Av dessa tre så tänker jag jämföra Hyra+Ränta för bostadsrätt mot Hyra på hyresrätt. Dessa två betalas varje månad som rena utgifter och binder inte kapital i något som kan anses som en investering. Varje krona du amorterar blir en liten andel av lägenheten som blir DIN istället för bankens. Därav ser jag den snarare som ett "tvångssparande" (som du inte kan istället lägga i aktier, sparkonto osv) istället för en utgift. Motsvarande utgift finns inte för en hyresrätt, därav vill jag inte jämföra det.

För att ta mig själv som exempel så har jag en hyra på ca 8000kr/mån. För att ha samma eller lägre utgifter för en framtida bostadsrätt så behöver Hyra+Ränta för bostadsrätten vara lägre eller max lika stor som för min nuvarande hyresrätt.

Jag kollar lite exempel på Hemnet och tar låneexempel för lite intressanta lägenheter. Jag kör mina exempel på lån hos SSAB. 

En trevlig lägenhet jag är nyfiken på kostar 3 miljoner kronor och har 3500 kr/mån i hyra. Mina rena utgifter för denna lägenhet skulle bli 3500 kr (hyra) + 2589 kr (ränta efter skatteavdrag) = 6089 kr/mån. Alltså nästan 2000 kr/mån lägre än den hyresrätt jag bor i nu. Till skillnad från min nuvarande hyresrätt så måste jag vara beredd på att betala 450 000 kr i insats, samt amortera 4250 kr/mån. Så pengar ut från kontot kommer bli mer än vad jag betalar idag. Följer jag exemplet ovan så vet jag dock att varje månad blir 4250 kr/mån sparat i min lägenhet. För varje månad blir lånet aningen lägre och räntan minskar långsamt nedåt. 

För att dra det till extremen så kan jag räkna fram att med en lägenhetskostnad på 5,5 miljoner och samma hyra (3500 kr/mån) så kommer jag hamna på samma rena utgifter (8000kr/mån) som jag har på nuvarande hyresrätt. 

Jag tycker att bostadsrätt i nästan alla fall, förutsatt att man kan säga ja till följande punkter:

- Kan du tänka dig att bo kvar under en lägre tid i denna lägenhet utan att flytta? 

Bostadspriserna kan gå upp och ned på kort sikt, men långsiktigt har bostadspriserna ökat stadigt. Du kan göra stora förluster på att köpa en bostad på en topp och sedan vilja flytta därifrån några månader senare när vi är i en bostadsdipp. Så länge du bor kvar och trivs så spelar det egentligen ingen större roll om bostadens potentiella värde gått ner 5-10%.

- Har du råd och kan tänka dig lägga ut stora summor pengar på insatsen?

Insatsen är långt från gratis, och detta är pengar du annars hade kunnat spara på tex börsen. 

- Har du så mycket utrymme i din budget att du skulle ha råd att bo kvar i bostadsrätten även om du tex skulle tillfälligt bli av med ditt jobb, eller något annat oförutsägbart som ger din ekonomi stryk?

Om du ärligt kan svara ja på dessa punkter så hade jag alltid föredragit bostadsrätt framför hyresrätt. 

Speciellt om du bor och trivs på en mindre ort med lägre bostadspriser är svaret ännu mer givet.
På Hemnet ser jag lägenheter från den lilla ort jag kommer från. Hyresrätterna vet jag har ungefärliga samma priser som där jag bor nu. Däremot kan du köpa idag en motsvarande lika stor lägenhet som jag bor i idag, fast för ca 250 000. Hyran är på 2800 kr/mån. För denna bostad krävs en insats på 37500 kr och en ränta på 216 kr/mån. Sammanlagt är det alltså ca 5000 kr/mån billigare att bo i bostadsrätt jämfört med att bo i hyresrätt. Använd denna besparing för att betala av lägenheten på mindre än 4 år, sen kan du bo där lånefritt till en låg kostnad så länge du vill.

"Men om det nu är så jävla bra i bostadsrätt, varför bor du själv i hyresrätt då??"

Det är en bra fråga. Det korta svaret är att jag har skrivit på för en bostadsrätt som håller på att byggas. Tanken var att jag skulle vänta 3 år på att denna lägenhet skulle vara inflyttningsbar. Jag anser det vara riskfullt att köpa en bostadsrätt som jag kommer behöva sälja inom 3 år, så då föredrar jag att betala extra för en hyresrätt fram tills den dagen jag har mina nya nycklar i handen. Längtar dit, men det är bara att bita ihop..

Simma lugnt!
/Smackie

Vilken vecka! Vilket år!

Vilket uppstuds vi sett denna vecka. Vilket intressant år vi sett 2020.

Vi pratar om en börs som gick upp i princip konstant sina första två månader, för att sedan sjunka som en sten med ca 33% på bara en månad. Sedan ett krafttag uppåt sedan dess, för att nu i början på juni i princip vara tillbaka på +/- 0 (-3% ungefär för att vara mer precis).

Det var väldigt tufft att sitta under slutet på februari/början på mars och se ens sparpengar totalt krossas. Trots min intalade strategi var det jobbigt att hålla mig borta från säljknappen. Man kände sig som en kapten på ett sjunkande skepp som envist intalade sig själv att hålet i skrovet kommer lagas om jag bara håller mig borta från att fly med livbåtarna.

Det är ingen som kunnat förutse exakt att det skulle bli som det blev, varesig uppgången eller nedgången. Det okända Corona gav oss en helt ny spelplan med regler vi ännu inte kände till.

Det jag vet med facit i hand fram till idag är att min portfölj ligger idag några kronor mer plus idag än den gjorde i början på året, trots att börsen fortfarande är ca 3% minus. Detta har jag att tacka att jag lyckades hålla is i magen och köpa på mig fler aktier i flera av mina bolag som backade mycket. Även om flera aktier ligger på minus fortfarande så har de enskilda aktier som köptes under dippen fått en väldigt stor värdeutveckling, och snittinköpskurserna på dessa aktier är påtagligt lägre än vad de var inför dippen. 

Börsen betedde sig som den gjorde av många anledningar, men att Corona är en av faktorerna är jag helt säker på. Rädslan för det okända i Corona fick börsen att sjunka som en sten. Idag ser vi minskningar av sjukdomen i många länder, och ett efter ett öppnar länderna upp. Detta ger hopp, vilket får börsen att stiga kraftigt, trots att de flesta av oss inser att väldigt tråkiga rapporter väntar oss de närmaste kvartalen. Börsen avspeglar till stor del vårt hopp om framtiden och idag är den väldigt ljus.

Det må komma fler dagar, kanske närmare än vad man kan tro, när framtidshoppen minskar igen och börsen faller återigen som en sten. Jag vet inte när det sker, men en sak vet jag säkert: Jag har valt ut företag jag tror kan överleva genom kriser, och när den dagen kommer vill jag återigen snitta ner inköpspriserna på mina aktier. Börsen är en sorts twist på Robin Hood som tar pengar från de otåliga och ger till de tålmodiga.

Simma lugnt!
/Smackie

Sparkvot och investeringar, summering maj månad

Sista börsdagen för maj och jag tänkte summera mitt majsparande i detta inlägg.

I onsdags fick jag min lön, vilken jag tjuvstartade genom att göra några köp redan dagen innan. Jag gjorde även lite köp mitt i månaden, vilket sammanlagt blev investeringar på 8954 kr. Utöver dessa investeringar så sattes 4000 kr in på Aktieinvest, vilket jag gjort vid samma datum under många år nu. Enda skillnaden är att det började på 1000 kr/månad som gymnasiestudent och har i några omgångar växt i takt med att mina inkomster har ökat. Jag kommer med stor sannolikhet öka detta sparande lite varje år efter lönerevideringarna är gjorda.

Summeringen för denna månad blev en sparkvot på 54,2%. Jag har inte presenterat min sparkvot här på bloggen innan, men det är en aningen högre sparkvot än jag brukar ha. Runt 40% av min lön brukar normalt sett hamna på börsen. Med det sagt så måste jag tillägga att av de övriga 60% så hamnar en stor del på sparkonto, för att betala en framtida insats i lägenhet och bygga upp en krigskassa för ännu fler riktigt sura månader på börsen. Jag ska försöka presentera en budget för mig i framtiden för att faktiskt se på ett ungefär hur mycket pengar jag spenderar på att leva varje månad. Jag har inte riktigt tagit tag i att kolla på det, vilket kan verka konstigt då jag för övrigt lägger mycket tid på frågor kring ekonomi.

Månadens köp på avanza blev följande:

- Castellum B: 20 st

- AstraZeneca: 1 st

- Berkshire Hathaway B: 1 st (Fritt courtage, hurra!)

- Bonava B: 25 st

- Eolus vind B: 5 st

Av dessa innehav är jag väldigt säker på att just Castellum och AstraZeneca är investeringar jag kommer upprepa kommande månad. Det är fina bolag som jag tyvärr har för liten andel i i dagsläget. Speciellt Castellum hoppas jag ha lyckats bygga upp till ett kärninnehav inom några år. 

Har även funderingar på att lägga in Latour i min Avanzaportfölj. Jag har haft dem på aktieinvest under alla år och det är ett av mina bästa innehav där. Premien är inte så lockande dock... Visserligen har de i princip alltid haft premie såvitt jag kan minnas, och de har många fina helägda bolag som man kanske får acceptera att betala en premie för. Well, well, det är värt att ta sig en funderare över de kommande veckorna.

Vilken sparkvot har du och har du något bra tips på ett "måste" som kärninnehav?

Simma lugnt!
/Smackie

CSN-lån, det bästa lån du kan ta!

Om några dagar dras autogirot igen, knappt 3000 kr som CSN vill ha från mig detta kvartal. Svider lite när man ser det lämna kontot, men när jag tänker efter så borde jag egentligen vara glad och tacksam!

Svenska studenter har en fantastisk möjlighet, ett lån för att överleva studierna med bättre villkor än något lån jag hört talas om. Det är få ställen på jorden en lika bra möjlighet kan ges i form av ett lån.

För det första, detta lån gör att det inte är mamma och pappas plånbok som avgör huruvida du har en möjlighet att studera eller inte, speciellt om du flyttar hemifrån till en annan ort för att studera. Vi har i princip gratis utbildning, om man bortser från kostnad för studiematerial (böcker mm).
Men det är fler kostnader som ska betalas för en student; boende och mat är inte gratis i Sverige.

Så oavsett om man har möjlighet att göra det jag ska skriva om härnäst eller inte så är CSN en fantastisk möjlighet för oss i Sverige.

Nu till det andra:

För en student på heltid får du 2020 10860 kr/4 veckor, varav 3292 kr är rent bidrag! Med andra ord är 7568 kr en lånedel som du efter studierna skall betala tillbaka.
Många jag kände som bodde hemma gratis hos familjen under studietiden valde att endast ta ut det rena bidraget och skippa lånet. Dumt att samla på sig onödiga lån ju... (?)
Själv gjorde jag ett mellanting. Jag levde väldigt billigt under studietiden och hade låg hyra då jag delade en billig lägenhet med rumskompisar. I och med detta kände jag att jag kunde leva på bidraget och låta sommarjobbspengarna betala för det bidraget inte räckte till.

Efter ett år ungefär så började jag tänka efter. Förr eller senare kommer jag vilja köpa en egen lägenhet. Insatsen måste jag ha sparat ihop på egen hand.

Räntan på CSN är 2020 0,16%, otroligt lågt jämfört med alla andra lån du kan ta idag. Även om räntorna är nästan obefintliga idag så har jag ett räntekonto med insättningsgaranti fast utan bindningstid som ger 0,65% i ränta. Detta är över 3 gånger högre ränta än vad CSN vill att jag betalar tillbaka till dem.

Genom att ta fullt lån och sätta in alla lånade pengar på ett räntekonto så kan jag tjäna pengar! Utan att ta någon direkt risk. Efter 5 års studier så har du runt 200 000 kr som tickar räntepengar. Det ger dig med 0,65% ränta 1300 kr i ränta om året, varav CSN kräver tillbaka 320 kr i ränta. En knapp tusenlapp om året gratis ned i din ficka!

Den stora fördelen i sammanhanget är dock när det är dags att köpa en lägenhet i framtiden.
Ett vanligt bolån idag har normalt sett räntor på 1,3-1,7% enligt en sökning på Compricer. I fallet ovan så kan man ta ett lån på 200 000 mindre än planerat, och spara 90% av räntekostnaden på dessa pengar. Det är väldigt fördelaktigt!

Är du lite mer riskbenägen så kan du månadsspara i aktier för dessa pengar och eventuellt få en enormt större avkastning än vid räntor. Det är dock inte rekommenderat om du inte är beredd på att riskera att förlora de lånade pengarna. Isåfall krävs det en plan.

För min egen del så kunde jag lägga undan ca 2000 kr per månad i aktier från de lånade pengarna. Jag satsade i aktier främst i Preferensaktier samt månadssparande hos Aktieinvest. Ytterligare 1000 kr per månad stoppades på räntekonto. Jag var beredd på att pengarna kunde sjunka i värde och hade redan en buffert undanstoppad på räntekonto för ett framtida bostadsköp. Om allt gick som jag önskade så skulle jag kunna sälja mina preferensaktier och lägga en större insats i min framtida lägenhet. Om börsen skulle vara sur efter studierna så skulle jag fortfarande ha pengar till min lägenhet och inte tvingats sälja aktierna på minus.

Överlag skulle jag nog rekommendera att vara lite mindre riskbenägen med de lånade CSN-pengarna än vad du skulle vara med dina andra sparanden. Det är trots allt lånade pengar vi pratar om. Personligen tycker jag aldrig att man ska investera lånade pengar, men just CSN får jag se som ett undantag då räntan är så fördelaktig och betalas tillbaka under så lång tid. 

Det enda dåliga jag kan se med att ta större CSN-lån än man tänkt är om man använder de större inkomsterna till att öka sina utgifter på konsumtion av onödiga saker. Fler öl på krogen, dyrare och fler väskor än man planerat eller en extra resa till Cypern som man egentligen inte planerat att åka på är exempel på dåligt utnyttjande av större CSN-lån. Det är fortfarande pengar som du ska betala tillbaka i framtiden. Men utnyttjar du denna möjlighet rätt så kan du få stora fördelar när studietiden är över.

Min portfölj hade varit märkbart mindre om jag inte upptäckt denna CSN-fördel i början av mina studier. Men hade jag utnyttjat pengarna fel så hade jag förmodligen tjurat ännu mer i dagar som dessa när CSN-räkningen kommer...

Simma lugnt!
/Smackie

Gratis Courtage på Amerikanska aktier 26e maj

Såg i mitt nyhetsflöde att Avanza erbjuder gratis courtage i amerikanska aktier nu på tisdag, 26/5.
Normalt sätt är minimicourtaget på Avanza 1 dollar, eller 0,25%-0,079% (beroende på vilken prisklass du valt på ditt konto) om du handlar för över 400 dollar under ett enskilt köp.

USA innehåller massvis med fina och stora globala bolag. Berkshire Hathaway, Coca-Cola, Disney, Apple, Amazon och Alphabet (Äger bla Google) är exempel på enorma företag som finns på den amerikanska börsen och är verksamma över i princip hela jorden.

Personligen handlar jag inte så mycket aktier på den Amerikanska börsen, bortsett från genom mina månadssparanden på Aktieinvest. Undantaget är Berkshire Hathaway, Warren Buffetts investmentbolag som han kontrollerat sedan 70-talet och gjort stora framgångar med. Han investerar på precis det sätt jag önskade att man själv hade klarat av. Men då jag är lite mer inpulsiv, och inte fullt lika påläst som honom så gör jag det bästa av situationen och istället investerar i hans bolag.

Berkshire Hathaways A-aktie har aldrig gjort en split och kostar idag ofattbara 262 000 dollar/st!! Tack vare att jag kan månadsspara i andelar i aktier via Aktieinvest så äger jag efter ca 7 års månadssparande ca en halv promille av en A-aktien, till ett värde av knappt 15 000 svenska kronor.

Jag hade planerat att fylla på med några kronor i denna aktie nu på tisdag, men då min plånbok inte riktigt är så välfylld att den räcker för att köpa en hel A-aktie, så får jag nöja mig med deras B-aktie, som tack och lov "bara" ligger på en kurs runt 175 dollar.

Helst ska man äga en Kapitalportfölj (KF) för att hålla på med utländska aktier. Då jag inte har det så får jag betala utländsk skatt på utdelningar, trots att jag har aktierna på mitt ISK. Detta kan jag få tillbaka i deklarationen, men det kan ta väldigt lång tid att få tillbaka pengarna.

"Som tur är" så återinvesterar Berkshire Hathaway alla sina vinster, dvs de delar inte ut någon utdelning. Det passar väldigt bra för mig då jag slipper betala vinstskatt på utdelningar.

Amazon och Alphabet delar inte heller ut utdelningar, vilka jag också sparar i på Aktieinvest.

Det är inga brutala summor pengar som kommer sparas, för de flesta Svenssons som jag själv så snackar vi om runt en dollar per aktie som sparas. Men har man redan funderingar på att fylla på med Amerikanska aktier eller dyka in i denna värld så är det ett väldigt bra tillfälle på tisdag att passa på! Många bäckar små...

Simma lugnt!
/Smackie 

BLI MILJONÄR på aktier - Per H Börjesson

Lyssnade igårkväll på Youtube, "BLI MILJONÄR på aktier - Per H Börjesson" (länk). Ett lite äldre klipp från 2015, men absolut aktuellt än idag.

Per H Börjesson är en väldigt intressant man att lyssna på som har lång erfarenhet av att investera pengar. Han största framgångsskepp är "Spiltan", vilket är ett kapitalförvaltningsbolag som innehåller flera olika fonder. Han fonder har vunnit flera priser såsom Årets Stjärnförvaltare, Årets Sverigefond, Årets Fondbolag samt Läsarnas Favorit.

Jag har tagit mycket inspiration av honom när det gäller långsiktigt sparande, och gemensamt har han och jag att vi båda gillar Warren Buffett. Jag skulle påstå att Per är Sveriges motsvarighet i Warren Buffett.

Något jag framför allt gillade i klippet (ca 19.20 in) var där han talade om 90:10-regeln. Precis som jag skrivit i tidigare inlägg så är det bästa långsiktigt att vara helt rationell och inte låta känslor påverka. Men samtidigt är vi människor med känslor som påverkar oss, vilket är svårt att undvika trots att det ofta kan vara till ondo för oss. Genom att göra en kompromiss och låta ens robotdel styra över 90% av portföljens värde och samtidigt låta den risktagande och mer känslostyrda delen av oss förvalta 10% av portföljens värde så kan vi få en bra kompromiss. Vi får utlopp för det vi tycker är det spännande med börsen, samtidigt som majoriteten av vårt värde får ticka på stabilt uppåt.

Per i egen hög person

Oavsett vilken nivå du är på som sparande så tror jag att det kan vara mycket underhållande och intressant att lyssna på mr Per, och varför inte läsa på mer krings hans fonder?
Jag äger inte något med Spiltan för tillfället, men jag funderar starkt på att lägga till någon av dessa fonder på sikt. Isåfall ligger nog någon av hans småbolagfonder närmast hjärtat.

Simma lugnt
/Smackie

Snitta ner surdegarna

Idag är vi mitt i månaden och det är ganska precis två veckor kvar innan det är dags för nästa dragning i månadssparandet. Jag hade inte planerat att köpa något mer på Avanza denna månad, men det kliade lite väl i fingrarna idag, vilket resulterade i tre stycken köp i några av mina "surdegar".

Mina surdegar är aktier som haft väldigt tråkiga perioder och som ligger mycket back, varit upp mot 70% back på mina HM-aktier när det varit som värst.

Alla aktier jag ser som surdegar just idag är dock aktier jag tror på i det riktigt långa loppet. Trots att det är tråkigt att vecka efter vecka se dem med röda siffror så tror jag verkligen på att detta kommer ge mig en bra investering i det långa loppet.
Jag tar därför tillfället i akt att "snitta ner mig" i dessa aktier. Genom att köpa fler nu när kursen är lägre så blir min inköpskurs i snitt lägre för mina aktier.

Ger några exempel nedan:

- HM:
Snittkurs för mig: 235 kr
Snittkurs för mig när den var som högst: ca 280 kr

- Castellum:
Snittkurs för mig: 183 kr
Snittkurs för mig när den var som högst: ca 200 kr (Castellum är relativt nytt innehav för mig, endast ägt det under ca 1 år)

- Serneke
Snittkurs för mig: 73 kr
Snittkurs för mig när den var som högst: ca 100 kr

Tillägg: Ser att tidslinjen för Serneke råkade klippas bort. Tidslinjen går från deras börsnotering (nov 2016) fram tills idag (maj 2020)

Mina nuvarande snittkurser på dessa, främst HM och Serneke ligger långt fram i tiden innan de är tillbaka till sina dåvarande värden. Men tack vare att jag vågar köpa på mig mer i tuffa tider så kommer jag förhoppninsvis i slutändan ha en låg och fin snittkurs på aktierna.

Aktier innebär alltid en risk, kanske går alla dessa företag i konkurs? Då är mina inlagda pengar bortkastade. Men jag har tilltro till företagen och dess ledning att de kommer klara sig igenom dessa tider och komma ut starkare än någonsin tillslut!

Då jag vill spara pengarna under så lång tid så spelar det inte heller någon roll för mig idag om Serneke är värda 40, 60 eller 100 kr/aktie idag. Jag har inte tänkt sälja dem. De ska (förhoppningsvis) säljas för över 1000 kr/st den dag det väl är dags att sälja dem. Sålänge jag fortsätter tro på dem, annars får en omvärdering göras för mig.

Lyssna inte för mycket på mina val dock, gör era egna analyser av vad som känns bra och rätt för er.

Det jag vill lägga fram i detta inlägget är vikten av is i magen i tråkiga tider, så länge du innerst inne fortfarande tror på företaget på det sätt du gjorde när du köpte dem för första gången.

Simma lugnt!

/Smackie